BaFin

Baufinanzierung auf einen Blick

Mit der privaten Baufinanzierung können Sie Ihre eigene Immobilie finanzieren, zum Beispiel ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung. Voraussetzung ist, dass Sie die Immobilie selbst nutzen und nicht gewerblich vermieten.

Beschreibung

Es gibt drei Wege, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können:

  • Eigenkapital: Sie setzen Ihre Barmittel ein, beispielsweise Bank- und Sparguthaben, oder Ihre Wertpapiere bzw. Aktien, sofern diese verkäuflich sind.
  • Eigenleistungen: Sie wirken beim Bau oder der Renovierung selbst mit. So können Sie die Gesamtkosten und damit auch den Kapitalbedarf senken.
  • Fremdkapital: Wenn Sie nicht genug Eigenkapital haben, können Sie ein Darlehen bei einem Kreditinstitut oder einer Privatperson, zum Beispiel bei einem Verwandten aufnehmen. Oder Sie nutzen staatliche Finanzierungshilfen wie den so genannten Wohnriester oder Förderprogramme der staatlichen KfW-Bank.

Immer wenn Sie bei einem Kreditinstitut bzw. einer Bausparkasse ein Darlehen zur Baufinanzierung aufnehmen, werden im Vertrag die Laufzeit, die Zinsen und die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch vereinbart. Mit der Grundschuld sichert sich das Institut ein Zugriffsrecht auf die Immobilie, falls der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr aufbringen kann. Die Kreditzinsen werden in der Regel je nach Vertragsdauer für fünf, zehn oder 15 Jahre fix vereinbart. Es gibt aber auch Baufinanzierungen mit einem variablen Zinssatz, der von den Entwicklungen auf dem Geldmarkt abhängt.

Das Darlehen, das heißt Zinsen und Tilgung, zahlen Sie in so genannten annuitätischen Raten zurück. Das heißt, dass die Höhe der Raten während der gesamten Laufzeit gleich bleibt, aber der Zinsanteil sich ständig verringert. Dabei steigt gleichzeitig der Tilgungsanteil.

Ist die Kreditsumme nach dem vertraglich vereinbarten Zeitraum nicht vollständig getilgt, gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder Sie lösen den Kredit ab und zahlen die Restsumme aus eigenen Mitteln zurück, oder Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung. Das bedeutet, dass Sie einen neuen Darlehensvertrag über die gesamte Restsumme oder einen Teilbetrag abschließen. Darüber hinaus gibt es ein Festdarlehen mit Tilgungsersatzfunktion, bei dem der Kredit über einen Lebensversicherungs- oder einen Bausparvertrag abgelöst wird.

Thema Frage Erläuterung
Mögliche Ziele Wann kann eine Baufinanzierung für mich sinnvoll sein? Die Baufinanzierung kann Sie unterstützen, wenn Sie die Anschaffung oder den Bau eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung planen. Damit leisten Sie zugleich einen Beitrag zum privaten Vermögensaufbau oder zur eigenen Altersvorsorge.
Risiken Welche Risiken bestehen?
  • Geschäftsrisiko: In besonderen Situationen, wie zum Beispiel bei plötzlicher Arbeitslosigkeit, können Sie möglicherweise eines Tages die monatlichen Raten der Baufinanzierung nicht mehr aufbringen. Dann kann das jeweilige Kreditinstitut eine Zwangsverwertung einleiten, also Haus oder Wohnung verkaufen oder zwangsversteigern.
  • Risiko der Anschlussfinanzierung: Wenn Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen, wird ein Folgevertrag zu den dann gültigen Marktzinsen abgeschlossen. Für Sie kann dies ein Zinsänderungsrisiko bedeuten: Ist der Marktzins beispielsweise nach einer Kreditlaufzeit von zehn bzw. 15 Jahren deutlich gestiegen, so steigen mit der monatlichen Kreditrate auch die gesamten Kosten der Restfinanzierung. Anstelle von zum Beispiel 1,7 % Effektivzins könnte der Zins der Anschlussfinanzierung in der Zwischenzeit auf 6,1 % Effektivzins klettern.
  • Fremdwährungsrisiko: Dieses Risiko können Sie vermeiden, wenn Sie einen Kredit in Euro aufnehmen und das Kreditinstitut im Euroraum liegt.
  • Wertverlust der Immobilie: Verkaufen Sie Haus oder Wohnung, kann der Erlös durchaus niedriger ausfallen als der Darlehensbetrag, der noch abzulösen ist. Dieser Fall tritt meist bei Neubauten oder überteuert gekauften bzw. gebauten Immobilien ein, bei denen die Finanzierungssumme den tatsächlichen Beleihungswert des Objekts übersteigt.
  • Verfügbarkeit der Immobilie: Wenn Sie die finanzierte Immobilie verkaufen, der Kredit aber noch nicht vollständig getilgt ist, kann ein Darlehen mit Festzinsbindung meist nur gegen Zahlung einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Mit dieser Forderung gleicht das Kreditinstitut seinen Zinsverlust aus, nämlich die Zinsen, die ihm entgangen sind.
Nutzen Wie sind Leistung, Gewinn und Nutzen der Baufinanzierung ausgestaltet? Im Darlehensvertrag vereinbart der Kunde einen Zinssatz für seine Baufinanzierung, den so genannten Nominalzins. Der Vertrag muss aber auch den höheren Effektivzins nennen, den der Kunde tatsächlich zahlt. In ihm sind auch die mit dem Kredit verbundenen Kosten enthalten. Der Nominalzins orientiert sich am jeweiligen Marktzins, das heißt dem Refinanzierungssatz der Banken, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Er ist für die vertraglich vereinbarte Laufzeit - meistens fünf, zehn oder 15 Jahre - fix, ändert sich also nicht. Weiteren Einfluss auf den Kreditzins haben außer dem Marktzins Faktoren wie die Höhe des Eigenkapitals, Laufzeit, Finanzierungshöhe und Sicherheiten. Die Zinsen der Anschlussfinanzierung orientieren sich an dem dann geltenden Marktzins (siehe auch beim Thema Risiko: Risiko der Anschlussfinanzierung).

Beim Vergleich von Darlehensangeboten sollten Sie immer auf den Effektivzins achten, da dieser Ihre tatsächliche Belastung angibt. Der Effektivzins muss in jedem Angebot genannt sein.

Wenn dies im Darlehensvertrag vereinbart wurde, sind auch Sondertilgungen innerhalb der Festzinsbindung möglich. Bei einer Sondertilgung nutzen Sie vorhandene oder frei werdende Geldmittel, um noch schneller schuldenfrei zu werden, zum Beispiel nach einem Erbe. Festzinsdarlehen, die durch einen Eintrag im Grundbuch gesichert sind, können Sie jedoch zehn Jahre nach Darlehensempfang gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum ordentlichen Kündigungsrecht kündigen. In diesem Fall gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Eigene Pflichten Welche Pflichten habe ich gegenüber dem Kreditinstitut? Sie müssen die vertraglich vereinbarten Kreditraten pünktlich zahlen, das heißt Tilgung plus Zins.
Verfügbarkeit Ab wann kann ich auf das Darlehen zugreifen?

Sie können das Darlehen ab dem vertraglich vereinbarten Bereitstellungstermin nutzen.

Die Baufinanzierungssumme wird nach Abschluss des Vertrags bereitgestellt, damit Sie Ihr Wohnobjekt bezahlen können. Dies geschieht bei Neubauten in der Regel in mehreren Tranchen, nämlich nach Baufortschritt. Für die Zeit von der Bereitstellung bis zum vollständigen Abruf des Darlehens wird der so genannte Bereitstellungszins vereinbart. Dieser Zins wird bei der Berechnung des Effektivzinses nicht berücksichtigt.

Hinweis- und Veröffent-lichungspflichten des Anbieters Welche Informationen muss mir das Kreditinstitut zur Verfügung stellen? Das Institut muss alle Kosten sowie Sollzins und effektiven Jahreszins der Baufinanzierung darlegen, gegebenenfalls auch die Bedingungen für Sondertilgungen. Auch sämtliche sonstigen Vertragsbedingungen wie Rückzahlungs- und Kündigungsmöglichkeiten müssen für den Kunden klar und eindeutig erkennbar sein.
Vertriebswege und Anbieter Wo kann ich mich beraten lassen und eine Baufinanzierung abschließen? Informationen und Beratung erhalten Sie in den Filialen von Kreditinstituten und Bausparkassen, aber auch im Internet oder telefonisch beim jeweiligen Anbieter. Dort können Sie dann auch den Finanzierungsvertrag für Ihre Immobilie abschließen.

Wissenswertes für Anleger

Thema Frage Erläuterung
Typisches Anlegerprofil Für wen ist die private Baufinanzierung geeignet? Diese Finanzierungsform eignet sich für jeden, der den Erwerb von Wohneigentum plant.
Aufsicht und Regulierung Wie werden die Anbieter von Baufinanzierungen beaufsichtigt? Kreditinstitute mit Sitz im Inland benötigen die Erlaubnis der BaFin, um Kreditgeschäfte abschließen zu dürfen. In Deutschland beaufsichtigen die Deutsche Bundesbank und die BaFin, ab einer bestimmten Größenordnung auch die Europäische Zentralbank (EZB) die Institute im Rahmen der Solvenzaufsicht. Die gesetzliche Grundlage, also die Erlaubnis zur Gewährung von Krediten, ist das deutsche Kreditwesengesetz (KWG), und zwar § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2.
Nicht regulierte Bereiche Welche Bestandteile einer Baufinanzierung werden nicht von der Bankenaufsicht überwacht?

Die BaFin prüft nicht, ob das Kreditinstitut Ihnen einen günstigen Effektivzins anbietet. Für die Überprüfung der Vertragsbedingungen einer Baufinanzierung ist die BaFin ebenfalls nicht zuständig.

Hinweis: bei ausländischen Kreditinstituten bzw. nicht deutscher Aufsicht kann es zu Einschränkungen für den Verbraucher kommen (z.B. Beschwerdeabteilung nur in Landessprache, andere gesetzliche Grundlagen und Haftungsgrenzen)

Finanzierungsbeispiel

Kaufpreis der Immobilie (inklusive aller Kosten für Notar usw.) 200.000 €
Eigenkapital des Kunden 80.000 € (40%)
Darlehenssumme 120.000 € (60%)
Monatliche Rate
(Die annuitätische Rate umfasst die Zinsen sowie die vereinbarte Tilgung.)
810 €
Zinsfestschreibung 10 Jahre
Effektivzins 1,11 %
Tilgungssatz 7 %
Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung 31.249 €

geändert am: 01.03.2016

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