Bauzinsniveau und Beleihungsauslauf: Wovon hängen die Zinskonditionen ab?

Nach Auslauf der Zinsbindung müssen Sie Ihren Immobilienkredit grundsätzlich zu aktuellen Zinssätzen refinanzieren. Bei einer Anschlussfinanzierung mit dem Kreditgeber Ihres laufenden Kredits (Zinsanpassungs- oder Prolongationsvereinbarung) ist das in der Regel in den Darlehensbedingungen vereinbart. Wenn Sie den Kreditgeber wechseln und einen Ablösekredit abschließen, wird dieser ebenfalls seine aktuellen Sollzinssätze für Darlehen dieser Art zugrunde legen. Das Bauzinsniveau ist damit der wichtigste Einflussfaktor auf die Konditionen der Anschlussfinanzierung.

Im nächsten Schritt kommt es dann auf das Verhältnis der offenen Restschuld zum Beleihungswert der Immobilie an. Dieses Verhältnis nennt man Beleihungsauslauf.
Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger die Zinsen. Das heißt: Wer es schafft, bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist oder des Festzinsvertrages planmäßig oder insbesondere durch Sondertilgungen signifikant zu tilgen, verringert nicht nur seine Restschuld, sondern erhöht auch seine Aussicht auf verhältnismäßig günstige Zinskonditionen.

Höherer Verkehrswert = höherer Beleihungswert = günstigerer Beleihungsauslauf: Wieso ist das falsch?

Kreditgeber müssen vor jeder gesonderten Kreditentscheidung eine Risikoeinschätzung des Kredites vornehmen. Bei Immobilienfinanzierungen gehört dazu insbesondere eine Prüfung der Werthaltigkeit der Immobilie, die zugunsten des Kreditgebers mit einer Grundschuld belastet wird. Der Wert, der hier ermittelt und in der Kreditweiterbearbeitung überwacht werden muss, ist nicht der Markt- oder Verkehrswert, sondern der sogenannte Beleihungswert der Immobilie.

Der Beleihungswert ist ein eigener Wert. Ermittelt werden die langfristigen und nachhaltigen Merkmale der betreffenden Immobilie. Denn nur wenn die Immobilie unter diesen Aspekten bewertet wird, kann die Grundschuld den Zweck erfüllen, den Kreditgeber jederzeit während der Laufzeit des Kredites ausreichend abzusichern. Bei Markt-/ Verkehrswerten geht es dagegen nicht um eine dauerhafte, sondern um eine stichtagsbezogene Bewertung. Dabei kommt es insbesondere auf die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation bei vergleichbaren Häusern, Wohnungen oder Grundstücken in ähnlichen Lagen an. Anders als der Beleihungswert können Markt-/ Verkehrswerte daher stark schwanken.

Markt-/ Verkehrswerte, die infolge eines Immobilienbooms steigen, spiegeln sich in der Regel nicht – oder mit nicht unerheblicher zeitlicher Verzögerung - im Beleihungswert wider. Sogenannte spekulative Elemente werden nämlich bei dessen Ermittlung nicht einbezogen. Dies gilt auch für kurze Phasen des wirtschaftlichen Abschwungs. Anders ist es beispielsweise bei signifikanten Preiskorrekturen am Wohnimmobilienmarkt. Hier können Kreditgeber durchaus veranlasst sein, die Beleihungswerte nach unten zu korrigieren.

Zinsanpassung beziehungsweise Prolongation oder Ablösekredit: Wie gehen Kreditgeber vor?

Ein Ablösekredit ist Neugeschäft aus Sicht des Kreditgebers. Er wird dafür neben Ihrer Kapitaldienstfähigkeit die Werthaltigkeit der Sicherheiten vollständig überprüfen. In aller Regel wird er dazu unter anderem eine eigene, aktuelle Bewertung der Immobilie vornehmen.

Bei einem laufenden Annuitätendarlehen hängt es von der Vertragsgestaltung ab, ob eine neue Kreditprüfung durchgeführt werden muss. Wenn der Kreditgeber für die Zinsanpassung keine Kreditentscheidung treffen muss, kann er auf ältere, vorhandene Informationen zurückgreifen. Allerdings muss jeder Kreditgeber ab Kreditvergabe im Rahmen der Kreditweiterbearbeitung jährlich das Adressatenausfallrisiko, also das Risiko, dass der Kreditnehmer den ihm gewährten Kredit nicht oder nicht vollständig vertragsgemäß zurückzahlen kann oder will, beurteilen. Er muss außerdem die Werthaltigkeit von Sicherheiten überwachen. Ergeben sich dabei Indikationen für eine Verschlechterung des Sicherheitenwertes, so muss der Kreditgeber die Immobilie gegebenenfalls neu bewerten. Wenn es Anhaltspunkte gibt, die auf wesentliche negative Änderungen bezüglich der Sicherheiten hindeuten, muss er auch außerhalb der Intervalle eine Überprüfung veranlassen. Von ihm festgestellte Verschlechterungen wird der Kreditgeber auch berücksichtigen, wenn es um eine bloße Zinsanpassung für einen weiteren Abschnitt der Gesamtlaufzeit des Darlehens nach Ablauf der bisherigen Zinsbindungsfrist geht.

Was sind die Folgen höherer Zinsen?

Wenn die Restschuld zu einem höheren Zins als dem bisher vereinbarten getilgt werden muss, drohen höhere Ratenzahlungen oder längere Tilgungszeiträume. Je nachdem, in welchem Lebensalter Sie Ihr Eigenheim erworben haben, kann sich die Abzahlung des Immobilienkredits möglicherweise sogar bis ins Rentenalter verlängern.

Besonders problematisch kann es insbesondere für Verbraucherinnen und Verbraucher werden, die

• hohe Darlehensbeträge mit kurzer Zinsbindung aufgenommen haben,
• hohe Darlehensbeträge aufgenommen haben und während oder zum Ende der Zinsbindung verhältnismäßig wenig tilgen oder die
• die Grenze der tragbaren Belastung mit ihrer laufenden Finanzierung schon ausgereizt haben.

Im Worst Case, wenn die Restschuld und die Zinsdifferenz so hoch sind, dass der monatlich für die Rate verfügbare Betrag nicht mehr für Zins und Tilgung ausreicht, können die Zinsanpassung oder die Prolongation sogar scheitern und es findet sich kein Kreditgeber für eine Ablösefinanzierung. Dies jedenfalls dann, wenn die betroffenen Verbraucher dann keine zusätzlichen Sicherheiten stellen können.

Was Sie tun können

Frühzeitig kümmern

Behalten Sie im Blick, wann Ihre Zinsbindung ausläuft und wie hoch Ihre für diesen Zeitpunkt errechnete Restschuld dann sein wird. Setzen Sie sich nicht erst mit der erforderlichen Zinsanpassungsvereinbarung auseinander, wenn Ihr Kreditgeber auf Sie zukommt, sondern beobachten Sie die Entwicklungen der Bauzinsen und des für Ihre Immobilie relevanten Marktes in den Medien.
Die Zusammenhänge gerade im Hinblick auf den Beleihungswert sind oft hoch komplex. Wenn unklar ist, was eine bestimmte Entwicklung für Ihre Finanzierung bedeuteten könnte, lassen Sie sich frühzeitig beraten.

Zinswirksam tilgen

Je niedriger die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, desto niedriger sind die Zinsen, die Sie für die Zinsanpassungsvereinbarung oder den Ablösekredit zahlen müssen. Achten Sie bei Ihren Überlegungen darauf, wieviel Sie unter der laufenden Vereinbarung tilgen können. Klären Sie frühzeitig, um welchen Betrag Sie Ihre errechnete Restschuld weiter senken müssen, damit Sie von einem günstigeren Zinssatz profitieren können. Versuchen Sie diesen Betrag aufzubringen, um den Zinsvorteil zu nutzen.

In vielen Verträgen ist vorgesehen, dass Darlehensnehmerinnen und -nehmer jährlich bis zu fünf oder zehn Prozent sondertilgen können. Häufig ist auch geregelt, dass sie den monatlichen Tilgungssatz in bestimmtem Umfang erhöhen können. Wenn Sie sich diese Rechte bei Kreditvertragsabschluss nicht haben einräumen lassen, legen Sie verfügbare Beträge für eine Tilgung beim Auslaufen der Zinsbindung zur Seite.

Beraten lassen

Kundenberater bei Banken, Sparkassen oder Versicherungsunternehmen haben umfangreiche Verpflichtungen, wenn sie individuelle Empfehlungen bezüglich Ihrer Anschlussfinanzierung geben. Sie müssen Sie kundengerecht und projektgerecht beraten. Auch Immobiliar-Darlehensvermittler, die eine unabhängige Beratung anbieten oder als unabhängige Berater auftreten, müssen im Rahmen ihrer Empfehlung insbesondere Ihre finanzielle Situation und Ihre persönlichen Umstände berücksichtigen und eine hinreichende Anzahl der am Markt angebotenen Optionen zu Grunde legen.
Nutzen Sie Beratungsangebote. Geben Sie Ihrer Beraterin oder Ihrem Berater alle erforderlichen Informationen. Nehmen Sie die Betreffenden in die Pflicht, eine für Sie geeignete Lösung zu finden. Sprechen Sie mit mehreren Beratern und vergleichen Sie die Angebote.

Eine zusätzliche Besprechung der Angebote für die Anschlussfinanzierung mit unabhängigen Experten, zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen, kann hilfreich sein. Dies gilt besonders dann, wenn es finanziell eng zu werden droht.

Forward-Darlehen prüfen

Viele Kreditgeber bieten Verbrauchern an, bereits lange vor Auslaufen der aktuellen Sollzinsbindung eine neue Zinsfestschreibung zu vereinbaren. Wenn Sie mit steigenden Bauzinsen rechnen oder die aktuellen Marktzinsen sichern wollen, sollten Sie prüfen, ob Sie ein solches Forward-Darlehen abschließen wollen. Teilweise werden Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus angeboten. Für jeden Monat bis zum Ende der aktuellen Zinsbindungsfrist und dem Beginn des Kredits zu den Bedingungen des Forward-Darlehens bzw. der Auszahlung des Forward-Darlehens wird allerdings ein Zinsaufschlag fällig, der je nach Kreditgeber unterschiedlich hoch sein kann.
Erörtern Sie im Rahmen der Beratung, ob und wann der Abschluss eines solchen Forward-Darlehens für Sie geeignet sein kann.

Vorsicht bei Handlungsempfehlungen in den Sozialen Medien

Auf Plattformen wie YouTube, TikTok, Reddit & Co. finden Sie viele Ratschläge zu den Themen Immobilienfinanzierung und Anschlussfinanzierung. Viele Erläuterungen und Tipps sind gut verständlich und sinnvoll. Andere sind unrichtig oder irreführend. So liest oder hört man beispielsweise oft den vermeintlichen „Bonustipp“, die Immobilie neu bewerten zu lassen und der Bank das Verkehrswertgutachten vorzulegen. Dies soll den Kreditgeber dann angeblich dazu veranlassen, einen besseren Beleihungsauslauf anzunehmen. Auf den Verkehrswert kommt es aber nicht an. Vielfach wird auch Verbrauchern, deren Bonität sich verschlechtert hat, empfohlen, auf jeden Fall beim bisherigen Kreditgeber zu bleiben, da dieser die Kreditwürdigkeit nicht neu prüfe. Auch dies ist in dieser Allgemeinheit nicht richtig. Zielgruppe der unseriösen Tipps sind oft Verbraucherinnen und Verbraucher, die sich für den Immobilienkauf hoch verschuldet haben und nach Ablauf der Zinsbindung noch hohe Restschulden stemmen müssen. Wenn Sie auf solchen Plattformen unterwegs sind, sollten Sie immer zuerst prüfen, wie vertrauenswürdig die Quelle ist, die Sie sich ansehen. Eine individuelle Beratung können allgemeine Ratschläge in den Sozialen Medien nie ersetzen.

Schuldnerberatung aufsuchen

Sie haben Ihre Finanzierung von vornherein zu sehr „auf Kante genäht“, sind in einer schwierigen Lebenssituation, haben erhebliche Zusatzkosten für nicht vorhergesehene Mängel der Immobilie oder leiden unter den aktuellen Preissteigerungen für Lebensmittel und Energie? Es gibt viele Gründe, wieso eine Immobilienfinanzierung ins Wanken geraten kann. Wer seine Raten schon jetzt kaum oder nicht mehr leisten kann oder fürchtet, keine bezahlbare Prolongation oder Ablösefinanzierung zu bekommen, sollte sich umgehend beraten lassen. Helfen können beispielsweise die Verbraucherzentralen oder staatlich anerkannte Schuldnerberatungen, die Sie bei vielen gemeinnützigen Trägern und Wohlfahrtsverbänden finden. Mit der in einer solchen Schuldnerberatung ausgearbeiteten Strategie sollten Sie dann so früh wie möglich das Gespräch mit Ihrem Kreditgeber suchen.

Hände weg von vermeintlich unkomplizierten Kreditangeboten im Internet

Im Internet gibt es zahlreiche Angebote, die unkomplizierte Kredite trotz finanzieller Notlage versprechen. Sie richten sich oft sogar explizit an Verbraucherinnen und Verbraucher, die ihren Immobilienkredit nicht mehr bedienen können. Hier ist höchste Vorsicht geboten, denn in aller Regel stecken Betrüger dahinter. Wer solche Webseiten nutzt, erhält statt der versprochenen Kreditsumme oft Rechnungen für nie beanspruchte Leistungen oder wird von unseriösen Kreditvermittlern kontaktiert.
Die BaFin hat immer wieder Betreiber solcher Kreditwebseiten im Fokus, die keine Erlaubnis zum Betreiben des Kreditgeschäfts haben. Die Verbraucherzentrale warnt ebenfalls explizit vor Abzocke mit falschen Kreditwebseiten.

Lieber ein Ende mit Schrecken….

Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht halten können, sollten Sie versuchen, den finanziellen Schaden so weit wie möglich zu begrenzen. Das liegt auch im Interesse des Kreditgebers. Häufig wird dann versucht, über einen freihändigen Verkauf einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen und die Zwangsversteigerung zu vermeiden.