BaFin

Bewertung von Immobilienfondsanteilen durch Gemischte (Dach-) Sondervermögen

Schreiben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

Datum: 15.04.2011

Sehr geehrte Damen und Herren,

zurzeit sind einige Gemischte (Dach-) Sondervermögen (im Folgenden: Dach-Immobilienfonds) in Immobilienfondsanteilen (im Folgenden: Zielfondsanteile) investiert, hinsichtlich derer die Rücknahme der Anteile ausgesetzt ist oder die sich bereits in der Abwicklungsphase befinden.

In diesem Zusammenhang wurde mir die Frage gestellt, wie der Dach-Immobilienfonds die im Portfolio befindlichen Zielfondsanteile zu bewerten hat.

Meine Rechtsauffassung hierzu lautet wie folgt:

Die den Dach-Immobilienfonds verwaltende KAG hat gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 InvRBV ein Bewertungswahlrecht. Sie kann entweder die Zielfondsanteile mit ihrem zuletzt festgestellten Rücknahmepreis oder mit ihrem aktuellen Kurswert bewerten. Dieses Wahlrecht besteht selbst dann, wenn in Bezug auf die Zielfondsanteile die Rücknahme der Anteile ausgesetzt ist, d. h. der zuletzt festgestellte Rücknahmepreis derzeit nicht erhältlich ist. Gleiches gilt, wenn sich der Zielfonds in der Abwicklung befindet.

Eine Bewertung der Zielfondsanteile auf der Grundlage eines Bewertungsmodells kommt gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 InvRBV nur in Betracht, wenn weder ein Rücknahmepreis festgestellt wurde – z. B. wenn beim Zielfonds die Rücknahme der Anteile gerade deshalb ausgesetzt wurde, weil eine verlässliche Bewertung der Anteile nicht möglich ist – noch ein aktueller Kurs vorhanden ist. Die derzeit vereinzelt in der Branche praktizierte Methode, auf der Ebene des Dach-Immobilienfonds einen Abschlag auf den zuletzt festgestellten und damit vorhandenen Rücknahmepreis des Zielfonds vorzunehmen, ist somit nicht zulässig; ein solcher Abschlag kann nur unter Heranziehung eines geeigneten Bewertungsmodells gemäß § 24 InvRBV erfolgen. Solange jedoch auf der Ebene des Zielfonds Rücknahmepreise festgestellt werden (siehe insoweit auch § 36 Abs. 6 Satz 2 InvG), kommt – wie bereits erwähnt – gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 InvRBV die Heranziehung eines Bewertungsmodells nicht in Betracht. Die Bewertung der Zielfondsanteile richtet sich in diesen Fällen ausschließlich nach § 26 Abs. 1 Satz 1 InvRBV und dem dort vorgesehenen Bewertungswahlrecht.

Da es sich hier um eine bislang rechtlich ungeklärte Frage handelte, werde ich es aus aufsichtsrechtlicher Sicht nicht beanstanden, wenn diejenigen KAGen, die einen Abschlag auf den zuletzt festgestellten Rücknahmepreis des Zielfonds oder gar des aktuellen Kurswertes vorgenommen haben, bis zum 30.09.2011 auf ein Bewertungsmodell zurückgreifen, um auf dieser Grundlage die Bewertung der Zielfondsanteile entweder an den zuletzt festgestellten Rücknahmepreis oder den aktuellen Kurswert nach und nach anzugleichen und einen Sprung des Anteilwertes auf der Ebene des Dach-Immobilienfonds zu vermeiden.

Mit freundlichen Grüßen
Im Auftrag

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