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Thema Verbraucherschutz Bausparen: Komplexe Finanzierungsform für Verbraucher

Holger Fangmann, BaFin

Datum: 15.09.2015

Im vergangenen Jahr hat die BaFin rund 7.000 Beschwerden über Banken und Bausparkassen bearbeitet. Darunter waren auch Beschwerden von Verbrauchern, die mit der Abwicklung ihrer Bausparfinanzierung unzufrieden waren.

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Der vorliegende Beitrag stellt bestimmte Formen von Bausparfinanzierungen und deren typischen Verlauf dar. Er stützt sich unter anderem auf die Erkenntnisse, die die BaFin bei der Bearbeitung der Beschwerden gewonnen hat.

Zweck des Bausparens

Zweck des Bausparens ist es, durch Ansparung eines vertraglich festgelegten Mindestsparguthabens einen Anspruch auf ein in der Regel zinsgünstiges Darlehen (Bauspardarlehen) für wohnwirtschaftliche Maßnahmen zu erwerben, also beispielsweise für den Bau oder Kauf einer Immobilie. Daher wird beim Bausparen zwischen Anspar- und Darlehensphase unterschieden.

Eine Erläuterung zum Inhalt und Zweck des Bausparens findet sich unter anderem in der Präambel der Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB).

Bausparvertrag

Wenn ein Kunde einen Bausparvertrag abschließt, tritt er dadurch einer Zweckspargemeinschaft (Bausparkollektiv) bei, für deren Verwaltung die Bausparkasse zuständig ist. Im Zuge des Beitritts hat er eine Abschlussgebühr zu zahlen, die in erster Linie die Vertriebskosten decken soll.

Die Höhe dieser Gebühr und gegebenenfalls die Bedingungen, unter denen sie dem Bausparer wieder erstattet wird, sind im Bausparvertrag beziehungsweise den ABB der Bausparkasse aufgeführt. Die Abschlussgebühr beträgt meist zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Bei einigen Bauspartarifen wird sie erstattet, wenn der Kunde auf das Bauspardarlehen verzichtet.

Abschlussgebühr
Sind Abschlussgebühren rechtmäßig? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits am 7. Dezember 2010 (Az. XI ZR 3/10) entschieden, dass gegen die Berechnung einer Abschlussgebühr nichts einzuwenden ist. Bausparer würden durch eine Abschlussgebühr nicht unangemessen benachteiligt, da die Ausgaben, die mit der Gebühr finanziert werden, im kollektiven Interesse der Bauspargemeinschaft lägen. Der BGH billigte eine entsprechende Klausel in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB), die er für transparent befand. In seinen jüngsten Entscheidungen zu Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen vom 13. Mai 2014 (Az. XI ZR 405/12 und XI ZR 170/13) hat der BGH nochmals auf diese Entscheidung hingewiesen.

Ansparphase

Während der Ansparphase hat der Bausparer den Regelsparbeitrag zu leisten. Dessen Höhe ist in den ABB ausgewiesen und abhängig von der Höhe der Bausparsumme. Bei Standardtarifen liegt der monatliche Regelsparbeitrag meist bei 4 bis 5 Promille der Bausparsumme. Bausparer, die den Regelsparbeitrag zahlen, erreichen nach etwa 6,5 bis 8 Jahren ein Bausparguthaben von 40 Prozent der Bausparsumme. Dies ist bei vielen Bauspartarifen das Mindestsparguthaben, das erforderlich ist, damit der Bausparvertrag zugeteilt werden kann. Ist das Mindestsparguthaben höher, zum Beispiel 50 Prozent der Bausparsumme, so dauert die Ansparungszeit entsprechend länger.

Der Bausparer kann grundsätzlich auch vom Regelsparbeitrag abweichen, etwa um den Zeitpunkt der Darlehensgewährung zu beeinflussen. So kann er etwa Zahlungen leisten, die über dem Regelsparbeitrag liegen (Sonderzahlungen), um eine möglichst schnelle Zuteilung des Bausparvertrags zu erreichen. Allerdings muss die Bausparkasse nach den maßgeblichen ABB der Annahme von Sonderzahlungen zustimmen, kann diese also auch ablehnen.

Leistet der Bausparer auf eigenen Wunsch geringere Zahlungen als den Regelsparbeitrag oder gar keine Zahlungen, nehmen Bausparkassen dies in der Regel hin. Durch die verringerte Sparleistung kann sich jedoch der Zeitpunkt, zu dem das Mindestsparguthaben erreicht ist, erheblich verzögern. Zudem kann die Bausparkasse auf Grundlage der ABB die Differenz zum Regelsparbeitrag auch einfordern. Gleicht der Bausparer diese Differenz nicht aus, ist die Bausparkasse meist berechtigt, den Bausparvertrag zu kündigen. Von diesem Kündigungsrecht haben einige Bausparkassen in den letzten Jahren auch Gebrauch gemacht.

Kündigungsfrist

Der Bausparer kann seinen Bausparvertrag jederzeit kündigen. Allerdings kann er in der Regel erst nach Ablauf der vertraglichen Kündigungsfrist über das Bausparguthaben nebst Zinsen verfügen.

Benötigt der Bausparer sein Guthaben eher, kann die Bausparkasse einer Kündigung vor Ablauf dieser Frist zustimmen, wird hierfür jedoch normalerweise eine Vorfälligkeitsgebühr erheben. Die gezahlte Abschlussgebühr erstatten Bausparkassen bei einer vorzeitigen Kündigung des Bausparvertrags meist nicht.

Darlehensphase

Wie bereits dargestellt, dient die Besparung eines Bausparvertrags der mittel- bis langfristigen Sicherung günstiger Darlehenskonditionen für wohnwirtschaftliche Zwecke. Darunter fallen zum Beispiel Erwerb, Bau, Renovierung und Modernisierung von Gebäuden und Wohnungen, die ausschließlich oder überwiegend Wohnzwecken dienen (§ 1 Absatz 3 Bausparkassengesetz – BausparkG). Voraussetzung für die Gewährung des Bauspardarlehens ist, dass der Kunde entsprechende Bonität und Sicherheiten vorweisen kann.

Die Höhe des maximalen Darlehensanspruchs entspricht in der Regel der vertraglichen Bausparsumme abzüglich des angesparten Bausparguthabens.

Voraussetzung für die Auszahlung des Bausparguthabens sowie des Bauspardarlehens ist die Zuteilung des Bausparvertrags, sofern der Bausparer in der Ansparphase sein Kündigungsrecht nicht in Anspruch genommen hat. Damit der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. So müssen die Mindestsparzeit eingehalten und das vertragliche Mindestsparguthaben sowie die Mindestbewertungszahl erreicht sein. Die Mindestsparzeit bezeichnet den Zeitraum zwischen Abschluss und frühestmöglicher Zuteilung eines Bausparvertrags, der je nach Tarif zwischen zwölf und 60 Monaten lang sein kann.

Die Bewertungszahl wiederum gibt an, welche Leistungen der Bausparer bisher erbracht hat und wie diese im Verhältnis zu den Leistungen aller anderen Bausparer stehen, die in seinem Tarif zusammengefasst sind. Sie wird zu bestimmten Stichtagen für jeden Bausparvertrag in der Ansparphase ermittelt und legt fest, in welcher Reihenfolge die jeweiligen Bausparverträge zugeteilt werden.

Bausparkassen dürfen den Zeitpunkt der Zuteilung und somit der Auszahlung des Bauspardarlehens beim Abschluss eines Bausparvertrags nicht verbindlich garantieren (§ 4 Absatz 5 Bausparkassengesetz). Grund hierfür ist, dass die Zuteilung von verschiedenen Faktoren abhängt, die die Bausparkassen während der Vertragslaufzeit nur bedingt beeinflussen können, unter anderem von der Besparung bestehender Bausparverträge, der Rückzahlung bestehender Darlehen und der Entwicklung des Neugeschäfts.

Während der Laufzeit des Bauspardarlehens darf der Darlehensnehmer – im Gegensatz zu üblichen grundpfandrechtlich besicherten Bankdarlehen – jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe leisten und so die Rückführung beschleunigen.

Wahlmöglichkeit

Der Bausparer ist jedoch nicht verpflichtet, bei Zuteilung des Bausparvertrags ein Darlehen zu beantragen. Er kann sich auch nur sein angespartes Guthaben auszahlen lassen oder aber sich dafür entscheiden, die Zuteilung nicht anzunehmen. In diesem Fall wird die Ansparphase fortgesetzt. Der Bausparer kann die Zuteilung dann üblicherweise zu einem späteren Zeitpunkt annehmen.1)

Das Bausparprinzip

Das Bausparprinzip BaFin Das Bausparprinzip

Sofortfinanzierung

Da der Bausparer den Bausparvertrag zunächst besparen muss, steht ihm die Bausparsumme nicht unmittelbar nach Vertragsabschluss zur Verfügung. Häufig werden die Finanzmittel jedoch sofort benötigt, zum Beispiel zum Erwerb einer Immobilie. Zu diesem Zweck bieten die meisten Bausparkassen die Möglichkeit an, einen Bausparvertrag mit einem Vorfinanzierungsdarlehen zu kombinieren. Dieses dient der Überbrückung der Ansparphase bis zur Zuteilung des Bausparvertrags und der Auszahlung der Bausparsumme.

Das Vorfinanzierungsdarlehen weist in der Regel einen höheren Zinssatz auf als das Bauspardarlehen. Es ist meist grundpfandrechtlich besichert und deckt den unmittelbaren Finanzierungsbedarf ab, zum Beispiel zum Immobilienerwerb. Das Vorfinanzierungsdarlehen hat in der Regel eine feste Laufzeit, die auf den voraussichtlichen Zuteilungszeitpunkt des Bausparvertrags abgestimmt ist. Der Bausparvertrag dient als Tilgungsersatzinstrument, der Bausparer muss also keine laufenden Tilgungszahlungen leisten. Er zahlt für das Vorfinanzierungsdarlehen lediglich Zinsen und bespart parallel seinen Bausparvertrag bis zu dessen Zuteilung.

Das Vorfinanzierungsdarlehen kann nach den vertraglichen Regelungen meist nur aus Mitteln des Bausparvertrags getilgt werden. Mitunter lassen sich Bausparkassen auch die Rechte an dem Bausparvertrag abtreten, der als Tilgungsersatz dient. Nach Annahme der Zuteilung wird das Vorfinanzierungsdarlehen dann durch die Bausparsumme abgelöst. Eine Darlehenstilgung aus anderen Mitteln lehnen Bausparkassen erfahrungsgemäß ab. Der Bausparer muss daher nach Zuteilung des Bausparvertrags das Bauspardarlehen abnehmen, auch wenn er die Ablösung des Vorfinanzierungsdarlehens anderweitig bestreiten könnte.

Vorfälligkeitsentschädigung

Das Vorfinanzierungsdarlehen kann in der Regel nicht vor dem Ende der vertraglichen Laufzeit abgelöst werden, auch wenn der Bausparvertrag, der als Tilgungsersatz dient, aufgrund höherer Besparung schon früher zuteilungsreif wird. Eine vorzeitige Ablösung ist nur dann möglich, wenn der Darlehensnehmer gemäß § 490 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sein berechtigtes Interesse nachweist und der Bausparkasse den Schaden erstattet, der ihr aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).

Die genauen Möglichkeiten des Darlehensnehmers zur vorzeitigen Darlehensablösung hängen davon ab, was er mit der Bausparkasse vertraglich vereinbart hat.

Tipp für Verbraucher

Bei einer Bausparfinanzierung handelt es sich um ein komplexes Produkt. Verbraucher sollten sich daher vor deren Abschluss gründlich mit den vertraglichen Regelungen auseinandersetzen, um sicherzustellen, dass diese Form der Finanzierung ihren Plänen und Erwartungen entspricht, und sich von ihrem Berater genau über das jeweilige Bausparprodukt und dessen Ablauf informieren lassen.

Bei Fragen oder Zweifeln kann es mitunter sinnvoll sein, auch Rat bei anderen Fachkundigen einzuholen, zum Beispiel bei Sachverständigen, unabhängigen Baufinanzierungsberatern oder den Verbraucherzentralen.

Bausparen: Wichtige Begriffe

  • Mindestsparguthaben: Bausparguthaben, das mindestens angespart sein muss, damit ein Bausparvertrag zugeteilt werden kann.
  • Bausparsumme: Betrag, über den der Bausparvertrag abgeschlossen wird.
  • Zuteilungszeitpunkt: Zeitpunkt, ab dem entweder das Bausparguthaben und -darlehen oder auch nur das Bausparguthaben ausgezahlt werden können. Voraussetzung für die Zuteilung ist, dass an einem bestimmten Stichtag die Mindestsparzeit, das Mindestsparguthaben und die Mindestbewertungszahl erreicht sind.
  • Regelsparbeitrag: Monatlicher Beitrag (bestimmter Promillesatz der Bausparsumme), mit dem der Bausparer gemäß ABB seinen Bausparvertrag bespart.
  • Vorfinanzierungsdarlehen: Darlehen ohne laufende Tilgung, das der Überbrückung der Ansparphase des Bausparvertrags dient und das nach dessen Zuteilung durch das Bausparguthaben und -darlehen abgelöst wird.

Fußnote:

1) Es kommt allerdings vor, dass Bausparkassen bestimmte Verträge von sich aus kündigen. Dies betrifft übersparte Verträge – überspart sind Verträge, wenn die vereinbarte Bausparsumme bereits erreicht oder überschritten ist – und Verträge, die bereits seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind. Es handelt sich hier um eine geschäftspolitische Entscheidung, auf die die BaFin keinen Einfluss hat (siehe BaFin-Jahresbericht 2013, Seite 103, und BaFin-Jahresbericht 2014, Seite 119).

Zusatzinformationen

Ba­F­in­Jour­nal, Aus­ga­be Sep­tem­ber 2015

  • Produktintervention: Neue Aufgaben für die Wertpapieraufsicht
  • Bausparen: Komplexe Finanzierungsform für Verbraucher
  • IT-Sicherheit: Der Faktor Mensch - Das schwächste Glied
  • Zinsderivate: Clearingpflicht auf der Schlussetappe?

Hin­weis

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