Dazu zählen Anforderungen an die Werbung, die (vor-)vertraglichen Informationen, die Prüfung der Kreditwürdigkeit, das Widerrufsrecht, die Bedenkzeit und an Darlehen in Fremdwährungen. Hinzu kommen Vorgaben für die Beratung bei der Kreditvergabe und -vermittlung und für die Sachkunde und die Entlohnung der Mitarbeiter der Kreditgeber. Auch die Vermittler und Beschäftigten selbst müssen bestimmte Anforderungen erfüllen. Schließlich sieht die Richtlinie verschiedene aufsichtsrechtliche Anforderungen vor. Dazu gehört auch die Zusammenarbeit der Banken mit den zuständigen Behörden.

Zahlreiche Gesetze und Verordnungen betroffen

Bis zum 21. März mussten die Mitgliedstaaten die Richtlinie in nationales Recht umsetzen. In Deutschland wurden dafür zahlreiche Gesetze überarbeitet, die Vorschriften enthalten, die für den Verbraucherschutz relevant sind. Das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie betrifft im Wesentlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB). Aber auch die Gewerbeordnung (GewO), die Preisangabenverordnung (PAngV), das Kreditwesengesetz (KWG), die Institutsvergütungsverordnung (InstitutsVergV) und das Versicherungsaufsichtsgesetz (VAG) wurden an zahlreichen Stellen geändert und erweitert, um Verbraucher bei Wohnimmobilienkrediten besser zu schützen. Im Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz (ZAG) gab es redaktionelle Änderungen.

Im BGB und EGBG sind umfassende vertragliche und vorvertragliche Beratungs- und Aufklärungspflichten gegenüber dem Verbraucher geregelt. Zum Schutz des Verbrauchers gelten fortan außerdem erhöhte Anforderungen an die Prüfung seiner Kreditwürdigkeit.

Der Begriff „Verbraucherdarlehensvertrag“ dient gemäß § 491 Absatz 1 BGB künftig als Oberbegriff für sämtliche Formen von Verbraucherdarlehen. Er umfasst sowohl allgemeine Verbraucherdarlehensverträge, die unter die Verbraucherkreditrichtlinie fallen, als auch Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge, die von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfasst werden.

Änderungen in KWG und VAG

Aufsichtlich relevant sind vor allem die Änderungen im KWG und im VAG, insbesondere die in den neu eingefügten §§ 18a KWG sowie 15a VAG, der auf § 18a KWG verweist. Dieser enthält nunmehr konkrete Anforderungen, die die Banken einhalten müssen, wenn sie Verbraucherimmobiliendarlehen vergeben. So regelt § 18a KWG ausdrücklich, dass kein Verbraucherdarlehensvertrag abgeschlossen werden darf, wenn die Prüfung der Kreditwürdigkeit eines Kunden negativ ausfällt. Die aufsichtsrechtlichen Änderungen im KWG decken sich hier mit den Änderungen im BGB.

Außerdem hat der Gesetzgeber erstmals festgelegt, dass die Mitarbeiter, die mit der Darlehensvergabe an Verbraucher befasst sind, speziell hierfür über ausreichende Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen müssen. Die konkreten Anforderungen an die Qualifikation sollen in einer eigenen Verordnung geregelt werden. Darüber hinaus ist nun gesetzlich geregelt, dass sowohl interne als auch externe Gutachter, die während des Prozesses der Darlehensvergabe die betreffende Immobilie bewerten, über die erforderliche fachliche Kompetenz verfügen und vom Darlehensvergabeprozess so unabhängig sein müssen, dass eine objektive und unparteiische Bewertung der Immobilie sichergestellt ist.

Institutsvergütungsverordnung, Gewerbeordnung und Preisangabenverordnung

Die Änderungen in der Institutsvergütungsverordnung sollen darüber hinaus dafür sorgen, Vergütungsanreize zu unterbinden, bei der Darlehensvergabe gegen das Interesse der Verbraucher zu handeln. So darf die Vergütung der Mitarbeiter weder an Absatzziele gekoppelt sein noch von Zahl oder Anteil der genehmigten Anträge abhängen.

Eine wesentliche Änderung der Gewerbeordnung besteht darin, dass Vermittler von Verbraucher-Immobiliendarlehen eine Erlaubnis der zuständigen Behörde benötigen und anhand entsprechender Berufsabschlüsse oder einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachweisen müssen, dass sie über die erforderliche Sachkunde verfügen.

In der Preisangabenverordnung ist geregelt, dass der Darlehensgeber dem Verbraucher die Gesamtkosten des Immobiliendarlehens beziffern muss.

Widerrufsrecht des Verbrauchers

Eine wesentliche Neuregelung des Umsetzungsgesetzes betrifft außerdem das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Immobiliendarlehensverträgen. Normalerweise gilt – nach wie vor – eine Frist von 14 Tagen. Diese Regelung greift jedoch nur, wenn die Urkunde, die der Kreditgeber dem Verbraucher zur Verfügung stellt, die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht enthält. Bislang führte eine Widerrufsbelehrung, die nicht den gesetzlichen Anforderungen genügte, zu einem zeitlich unbegrenzten Widerrufsrecht. Nunmehr erlischt das Widerrufsrecht bei einer nicht ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung, sofern diese nicht nachgeholt wird, zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss (§ 356b Absatz 2 BGB).

Aber nicht nur das Widerrufsrechts für Neuverträge wurde zeitlich begrenzt: Das Widerrufsrecht für Immobilienverträge ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, erlischt spätestens am 21. Juni 2016 (Art 229 § 38 Absatz 3 EGBGB). Diese Regelung soll die rechtliche Unsicherheit in Bezug auf die Widerruflichkeit von Verträgen beseitigen, deren Widerrufsbelehrungen nicht den Widerrufsmustern der BGB-Informationspflichten-Verordnung entsprechen.