Erscheinung:20.12.2024 | Thema Maßnahmen ACCENTRO Real Estate AG: Fehlerbekanntmachung für die Jahres- und Konzernabschlüsse 2021 und 2022
Die Finanzaufsicht BaFin hat bei ihrer Prüfung festgestellt, dass die Jahres- und Konzernabschlüsse der ACCENTRO Real Estate AG zum 31. Dezember 2021 und 2022 samt der dazugehörigen Lageberichte fehlerhaft sind.
Die ACCENTRO Real Estate AG hat Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG fehlerhaft bilanziert. Diese Forderungen waren sowohl in der Bilanz des Jahresabschlusses als auch in der Konzernbilanz zum Stichtag 31. Dezember 2021 mit einem Buchwert von 19 Millionen Euro um ca. 5 Millionen Euro zu hoch bewertet. In den beiden Bilanzen zum 31. Dezember 2022 waren die Forderungen mit einem Buchwert von 20 Millionen Euro um ca. 12 Millionen Euro zu hoch bewertet. Das Unternehmen hätte entsprechende Wertberichtigungen bilden müssen, da eine ordnungsgemäße Rückzahlung nicht mehr zu erwarten war und den vereinbarten Sicherheiten ein zu hoher Wert beigemessen wurde.
In den Erläuterungen zu diesen Forderungen im Jahres- und im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 vermittelte die ACCENTRO Real Estate AG zudem kein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Vertragslage. So hat das Unternehmen sowohl im Anhang zum Jahresabschluss als auch im Konzernanhang angegeben, dass die Forderungen zum 31. Dezember 2022 fällig geworden sind, obwohl sie bereits zum 5. Mai 2022 fällig geworden waren. Außerdem hätte das Unternehmen die offenen Forderungen im Rahmen erster Verwertungsmaßnahmen um einen Betrag von 8 Millionen Euro sichern und verrechnen können. Tatsächlich wurde im Aufstellungszeitraum nur ein Teilbetrag von 2 Millionen Euro aufgerechnet. Für den verbleibenden Teilbetrag in Höhe von 6 Millionen Euro war eine potenzielle Aufrechnung vom Vollzug geschlossener Anteilskaufverträge über drei Objektgesellschaften abhängig. Die für den Vollzug erforderlichen Zustimmungen bestimmter Gläubiger wurden jedoch weder zum Abschlussstichtag noch danach erteilt.
Rechtsgrundlagen der BaFin
Die BaFin ist seit 1. Januar 2022 allein für die Überwachung der Bilanzen kapitalmarktorientierter Unternehmen zuständig. Rechtsgrundlage hierfür ist Abschnitt 16 Unterabschnitt 1 des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG).
In Bilanzkontrollverfahren prüft die BaFin Jahresabschlüsse oder Konzernabschlüsse und die zugehörigen (Konzern-) Lageberichte. Stellt sie darin Fehler fest, veröffentlicht sie diese. Diese Transparenz soll das Vertrauen von Anlegerinnen und Anlegern stärken. Grundlage der Bekanntmachung ist § 109 Absatz 2 WpHG.
Bekanntmachung zur ACCENTRO Real Estate AG: Fehlerbekanntmachung für den offengelegten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 und den zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022
I. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat bei ihrer Prüfung festgestellt, dass der offengelegte Konzernabschluss zum Abschlussstichtag 31. Dezember 2022 und der zugehörige zusammengefasste Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 der in Berlin ansässigen ACCENTRO Real Estate AG fehlerhaft sind. Die Bekanntmachung der BaFin erfolgt aufgrund § 109 Absatz 2 Satz 1 Wertpapierhandelsgesetz.
a.) In der Konzernbilanz waren die im Posten „kurzfristige sonstige Forderungen“ angesetzten Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG in Höhe von 20 Millionen Euro in der Größenordnung von ca. 12 Millionen Euro zu hoch bewertet, da eine ordnungsgemäße Rückzahlung nicht mehr zu erwarten war und den vereinbarten Sicherheiten ein zu hoher Wert beigemessen wurde.
Die ACCENTRO Real Estate AG schloss mit der Schuldnerin am 29. Dezember 2020 einen Kaufvertrag zum Erwerb aller Anteile an der DIM Holding AG (Signing) und überwies am selben Tag den vereinbarten vorläufigen Kaufpreis an die oberste Konzernmuttergesellschaft der Schuldnerin. Aufgrund der Tatsache, dass sich die dem vorläufigen Kaufpreis zugrundeliegenden Planungsannahmen für die Bewertung der DIM Holding AG als unrealistisch herausstellten, wurde der Erwerb am 12. Mai 2021 per Aufhebungsvereinbarung rückabgewickelt. Die Rückzahlung des vorläufigen Kaufpreises sowie eines an die DIM Holding AG gewährten Darlehens, welches die Schuldnerin mit der Rückabwicklung abgelöst hatte, wurde um ein Jahr bis zum 12. Mai 2022 gestundet und in der Folge durch verschiedene vertragliche Zusagen und Vermögenswerte besichert. Hinsichtlich der Werthaltigkeit der Forderungen stützte sich die ACCENTRO Real Estate AG auf von ihr erwartete Erlöse aus der Verwertung mehrerer Sicherheiten. Aus einer für vier Immobilien im Grundbuch eingetragenen Gesamtgrundschuld in Höhe von 20 Millionen Euro, einem von der obersten Konzernmuttergesellschaft der Schuldnerin abgegebenen und notariell beurkundeten Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in Höhe von 15 Millionen Euro zuzüglich Zinsen sowie aus der Verpfändung der Aktien der Schuldnerin an der DIM Holding AG erwartete die ACCENTRO Real Estate AG jeweils signifikante Verwertungserlöse. Daneben stützte sich die ACCENTRO Real Estate AG auf potenzielle Aufrechnungsmöglichkeiten eines Teilbetrags der Forderungen mit Kaufpreisverbindlichkeiten aus aufschiebend bedingten Anteilskaufverträgen über drei Objektgesellschaften. Die ACCENTRO Real Estate AG ging zum 31. Dezember 2022 von einer vollständigen Befriedigung durch die Verwertung der bestehenden Sicherheiten aus.
Dies verstößt gegen International Financial Reporting Standard (IFRS) 9.5.5.1 und IFRS 9.5.5.17 i. V. m. IFRS 9.B5.5.55, weil die ACCENTRO Real Estate AG keine Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste im Sinne der Definition des IFRS 9. Anhang A erfasste, die bei einer unverzerrten und wahrscheinlichkeitsgewichteten Betrachtung der verschiedenen möglichen Ergebnisse zu erwarten waren. Denn für die ACCENTRO Real Estate AG war erkennbar, dass die Schuldnerin nicht über die erforderlichen Mittel verfügte, um die Forderungen zu erfüllen, sodass bei der Ermittlung der erwarteten Kreditverluste auf die vereinbarten Sicherheiten abzustellen war. Aus der Gesamtgrundschuld waren im Unterschied zur Einschätzung der ACCENTRO Real Estate AG jedoch nur erheblich geringere Verwertungserlöse zu erwarten, da die zugrunde gelegten Immobilienwerte nicht vor dem Hintergrund einer potenziellen Verwertung ermittelt wurden. Insbesondere wurden Verwertungskosten und -risiken sowie im Rahmen der Verwertung einer Immobilie anfallende Erwerbsnebenkosten nicht hinreichend berücksichtigt. Darüber hinaus handelte es sich bei einer der Immobilien um ein Entwicklungsgrundstück, bei dem für Zwecke der Wertbeimessung ein Risikoabschlag für Baurechtsrisiken nicht hinreichend berücksichtigt wurde. Überdies waren die geänderten makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Auswirkungen des Zinsanstiegs auf die Immobilienbewertungen, bei der Beurteilung zu berücksichtigen. Schließlich stützte sich die ACCENTRO Real Estate AG auf Bewertungsgutachten, die von der Schuldnerin beauftragt wurden, obwohl sie für diese Objekte aktuellere Bewertungsgutachten von einem externen Immobiliengutachter erstellen ließ, aus denen abweichende beizulegende Zeitwerte hervorgingen. Die Erkenntnisse aus den eigens beauftragten Gutachten waren bei der Wertbeimessung im erforderlichen Umfang zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Besicherung durch den Schuldbeitritt der Konzernmuttergesellschaft der Schuldnerin mit Abgabe eines abstrakten Schuldanerkenntnisses mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowie der Besicherung durch die Verpfändung der Aktien der DIM Holding AG lagen der ACCENTRO Real Estate AG nur sehr eingeschränkt belastbare Nachweise über potenzielle Verwertungserlöse vor, sodass aus einer Verwertung nur begrenzt Erlöse zu erwarten waren.
b.) Die Erläuterungen im Konzernanhang zu den Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG in Höhe von 20 Millionen Euro waren in Teilen unzutreffend. Zum einen wird in der Konzernanhangangabe Nr. 4.11 ausgeführt, dass die Forderungen gegenüber der DIM Holding AG bestanden hätten und am 31. Dezember 2022 fällig geworden wären. Tatsächlich war jedoch die Muttergesellschaft der DIM Holding AG die Schuldnerin und die Forderungen waren bereits seit dem 5. Mai 2022 fällig. Zum anderen wird in der Konzernanhangangabe Nr. 7 ausgeführt, dass sich die offenen Forderungen im Rahmen erster Verwertungsmaßnahmen um einen Betrag von 8 Millionen Euro sichern ließen und verrechnet worden seien. Tatsächlich erfolgte im Aufstellungszeitraum eine Aufrechnung nur für einen Teilbetrag in Höhe von 2 Millionen Euro. Für den verbleibenden Teilbetrag in Höhe von 6 Millionen Euro hing eine potenzielle Aufrechnung noch vom Vollzug geschlossener Anteilskaufverträge über drei Objektgesellschaften ab, bei denen der Vollzug jeweils von den Zustimmungen bestimmter Gläubiger abhing. Diese Zustimmungen wurden jedoch zum Abschlussstichtag und auch danach nicht erteilt.
Dies verstößt gegen International Accounting Standard (IAS) 1.15, denn der Konzernabschluss vermittelte bezüglich der Erläuterungen zu den Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG kein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
II. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat bei ihrer Prüfung festgestellt, dass der offengelegte Jahresabschluss zum Abschlussstichtag 31. Dezember 2022 und der zugehörige zusammengefasste Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022 der in Berlin ansässigen ACCENTRO Real Estate AG fehlerhaft sind. Die Bekanntmachung der BaFin erfolgt aufgrund § 109 Absatz 2 Satz 1 Wertpapierhandelsgesetz.
a.) In der Bilanz waren die im Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ angesetzten Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG in Höhe von 20 Millionen Euro in der Größenordnung von ca. 12 Millionen Euro zu hoch bewertet, da eine ordnungsgemäße Rückzahlung nicht mehr zu erwarten war und den vereinbarten Sicherheiten ein zu hoher Wert beigemessen wurde.
Die ACCENTRO Real Estate AG ging zum 31. Dezember 2022 von einer vollständigen Befriedigung durch die Verwertung der bestehenden Sicherheiten aus und erfasste in der Folge keine Einzelwertberichtigungen.
Dies verstößt gegen § 253 Absatz 4 Satz 2 Handelsgesetzbuch (HGB), weil die ACCENTRO Real Estate AG aufgrund der bekannt gewordenen Umstände eine Einzelwertberichtigung hätte vornehmen müssen. Denn für die ACCENTRO Real Estate AG war erkennbar, dass die Schuldnerin nicht über die erforderlichen Mittel verfügte, um die Forderungen zurückzuzahlen, sodass bei der Werthaltigkeitsbeurteilung auf die vereinbarten Sicherheiten abzustellen war. Aus diesen Sicherheiten waren aus den unter I. genannten Gründen jedoch nicht in ausreichendem Umfang Verwertungserlöse zu erwarten.
b.) Die Erläuterungen im Anhang zu den Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG in Höhe von 20 Millionen Euro waren in Teilen unzutreffend. Zum einen wird in der Anhangangabe Nr. 5.14 ausgeführt, dass die Forderungen gegenüber der DIM Holding AG bestanden hätten. Tatsächlich war jedoch die Muttergesellschaft der DIM Holding AG die Schuldnerin. Zum anderen wird in der Anhangangabe Nr. 5.14 ausgeführt, dass sich die offenen Forderungen im Rahmen erster Verwertungsmaßnahmen um einen Betrag von 8 Millionen Euro sichern ließen und verrechnet worden seien. Tatsächlich erfolgte im Aufstellungszeitraum eine Aufrechnung nur für einen Teilbetrag in Höhe von 2 Millionen Euro. Für den verbleibenden Teil in Höhe von 6 Millionen Euro hing eine potenzielle Aufrechnung noch vom Vollzug geschlossener Anteilskaufverträge über drei Objektgesellschaften ab, bei denen der Vollzug jeweils von den Zustimmungen bestimmter Gläubiger abhing. Diese Zustimmungen wurden jedoch zum Abschlussstichtag und auch danach nicht erteilt.
Dies verstößt gegen § 264 Absatz 2 Satz 1 HGB, denn der Jahresabschluss vermittelte bezüglich der Erläuterungen zu den Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG kein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage.
Bekanntmachung zur ACCENTRO Real Estate AG: Fehlerbekanntmachung für den offengelegten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2021 und den zusammengefassten Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021
I. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat bei ihrer Prüfung festgestellt, dass der offengelegte Konzernabschluss zum Abschlussstichtag 31. Dezember 2021 und der zugehörige zusammengefasste Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021 der in Berlin ansässigen ACCENTRO Real Estate AG fehlerhaft sind. Die Bekanntmachung der BaFin erfolgt aufgrund § 109 Absatz 2 Satz 1 Wertpapierhandelsgesetz.
In der Konzernbilanz waren die im Posten „kurzfristige sonstige Forderungen“ angesetzten Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG in Höhe von 19 Millionen Euro in der Größenordnung von ca. 5 Millionen Euro zu hoch bewertet, da eine ordnungsgemäße Rückzahlung nicht mehr zu erwarten war und den vereinbarten Sicherheiten ein zu hoher Wert beigemessen wurde.
Die ACCENTRO Real Estate AG schloss mit der Schuldnerin am 29. Dezember 2020 einen Kaufvertrag zum Erwerb aller Anteile an der DIM Holding AG (Signing) und überwies am selben Tag den vereinbarten vorläufigen Kaufpreis an die oberste Konzernmuttergesellschaft der Schuldnerin. Aufgrund der Tatsache, dass sich die dem vorläufigen Kaufpreis zugrundeliegenden Planungsannahmen für die Bewertung der DIM Holding AG als unrealistisch herausstellten, wurde der Erwerb am 12. Mai 2021 per Aufhebungsvereinbarung rückabgewickelt. Die Rückzahlung des vorläufigen Kaufpreises sowie eines an die DIM Holding AG gewährten Darlehens, welches die Schuldnerin mit der Rückabwicklung abgelöst hatte, wurde um ein Jahr bis zum 12. Mai 2022 gestundet und in der Folge durch verschiedene vertragliche Zusagen und Vermögenswerte besichert. Bei der Bewertung der vereinbarten Sicherheiten stützte sich die ACCENTRO Real Estate AG auf eine zu ihren Gunsten für vier Immobilien im Grundbuch eingetragene Gesamtgrundschuld in Höhe von 20 Millionen Euro. Diese Immobilien wurden von einem externen Immobiliengutachter in Summe mit 66 Millionen Euro bewertet, sodass nach Ansicht der ACCENTRO Real Estate AG nach Abzug der vorrangigen Grundschulden zugunsten anderer Gläubiger in Höhe von 49 Millionen Euro eine freie Sicherungsmasse von 17 Millionen Euro vorgelegen habe. Daneben wurde zur Besicherung der Ansprüche von der obersten Konzernmuttergesellschaft der Schuldnerin ein Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in Höhe von 15 Millionen Euro zuzüglich Zinsen gegenüber der ACCENTRO Real Estate AG notariell beurkundet und die Schuldnerin verpfändete ihre Aktien an der DIM Holding AG an die ACCENTRO Real Estate AG. Die ACCENTRO Real Estate AG ging zum 31. Dezember 2021 von der Einbringlichkeit der Forderung beziehungsweise bei Nichtzahlung am 12. Mai 2022 von einer vollständigen Befriedigung durch die Verwertung der bestehenden Sicherheiten aus.
Dies verstößt gegen International Financial Reporting Standard (IFRS) 9.5.5.1 und IFRS 9.5.5.17 i. V. m. IFRS 9.B5.5.55, weil die ACCENTRO Real Estate AG keine Wertberichtigung für erwartete Kreditverluste im Sinn der Definition des IFRS 9. Anhang A erfasste, die bei einer unverzerrten und wahrscheinlichkeitsgewichteten Betrachtung der verschiedenen möglichen Ergebnisse zu erwarten waren. Denn für die ACCENTRO Real Estate AG war erkennbar, dass die Schuldnerin nicht über die erforderlichen Mittel verfügte, um die Forderungen zu erfüllen, sodass bei der Ermittlung der erwarteten Kreditverluste auf die vereinbarten Sicherheiten abzustellen war. Aus der Gesamtgrundschuld waren im Unterschied zur Einschätzung der ACCENTRO Real Estate AG jedoch nur erheblich geringere Verwertungserlöse zu erwarten, da die zugrunde gelegten Immobilienwerte nicht vor dem Hintergrund einer potenziellen Verwertung ermittelt wurden. Insbesondere wurden Verwertungskosten und -risiken sowie im Rahmen der Verwertung einer Immobilie anfallende Erwerbsnebenkosten nicht hinreichend berücksichtigt. Darüber hinaus handelte es sich bei einer der Immobilien um ein Entwicklungsgrundstück, bei dem für Zwecke der Wertbeimessung ein Risikoabschlag für Baurechtsrisiken nicht hinreichend berücksichtigt wurde. Schließlich stützte sich die ACCENTRO Real Estate AG bei drei Objekten auf Bewertungsgutachten, die von der Schuldnerin beauftragt wurden, obwohl sie für diese Objekte ebenfalls Bewertungsgutachten von einem externen Immobiliengutachter erstellen ließ, aus denen geringere beizulegende Zeitwerte hervorgingen. Die Erkenntnisse aus den eigens beauftragten Gutachten waren bei der Wertbeimessung im erforderlichen Umfang zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Besicherung durch den Schuldbeitritt der Konzernmuttergesellschaft der Schuldnerin mit Abgabe eines abstrakten Schuldanerkenntnisses mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung sowie der Besicherung durch die Verpfändung der Aktien der DIM Holding AG lagen der ACCENTRO Real Estate AG nur sehr eingeschränkt belastbare Nachweise über potenzielle Verwertungserlöse vor, sodass aus einer Verwertung nur begrenzt Erlöse zu erwarten waren.
II. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat bei ihrer Prüfung festgestellt, dass der offengelegte Jahresabschluss zum Abschlussstichtag 31. Dezember 2021 und der zugehörige zusammengefasste Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021 der in Berlin ansässigen ACCENTRO Real Estate AG fehlerhaft sind. Die Bekanntmachung der BaFin erfolgt aufgrund § 109 Absatz 2 Satz 1 Wertpapierhandelsgesetz.
In der Bilanz waren die im Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ angesetzten Forderungen aus der Rückabwicklung des Erwerbs der DIM Holding AG in Höhe von 19 Millionen Euro in der Größenordnung von ca. 5 Millionen Euro zu hoch bewertet, da eine ordnungsgemäße Rückzahlung nicht mehr zu erwarten war und den vereinbarten Sicherheiten ein zu hoher Wert beigemessen wurde.
Die ACCENTRO Real Estate AG ging zum 31. Dezember 2021 von der Einbringlichkeit beziehungsweise bei Nichtzahlung am 12. Mai 2022 von einer vollständigen Befriedigung durch die Verwertung der bestehenden Sicherheiten aus und erfasste in der Folge keine Einzelwertberichtigungen.
Dies verstößt gegen § 253 Absatz 4 Satz 2 Handelsgesetzbuch (HGB), weil die ACCENTRO Real Estate AG aufgrund der bekannt gewordenen Umstände eine Einzelwertberichtigung hätte vornehmen müssen. Denn für die ACCENTRO Real Estate AG war erkennbar, dass die Schuldnerin nicht über die erforderlichen Mittel verfügte, um die Forderungen zurückzuzahlen, sodass bei der Werthaltigkeitsbeurteilung auf die vereinbarten Sicherheiten abzustellen war. Aus diesen Sicherheiten waren aus den unter I. genannten Gründen jedoch nicht in ausreichendem Umfang Verwertungserlöse zu erwarten.
