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Thema Investmentfonds Rundschreiben 07/2015 (WA) - Anforderungen bei der Bestellung externer Bewerter für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften

Geschäftszeichen GZ: WA 41-Wp 2137-2013/0216Datum: 29.07.2015, geändert am 01.09.2015

In diesem Rundschreiben sollen die Anforderungen an die Bestellung des externen Bewerters nach § 216 KAGB für Immobilien in offenen und geschlossenen Investmentvermögen sowie für Immobilien-Gesellschaften i.S.d § 1 Absatz 19 Nummer 22 KAGB konkretisiert werden. Dadurch soll der Nachweis der Voraussetzungen nach § 216 Absatz 2 KAGB erleichtert werden. Zwar gilt das Rundschreiben unmittelbar nur für die Bestellung externer Bewerter für Immobilien und Immobilien-Gesellschaften. Die in dem Rundschreiben niedergelegten Grundsätze können jedoch auch entsprechend bei der Bestellung externer Bewerter für andere Vermögensgegenstände Anwendung finden.

Auf dieser Seite:

Die Anzeige soll die Investmentvermögen auflisten, für die der externe Bewerter bestellt werden soll. Soweit der externe Bewerter nur für eine bestimmte Immobilie bestellt wird, ist auch dies in der Anzeige hervorgehoben klarzustellen. Ebenfalls anzugeben ist, ob es sich um einen Fall der Ankaufsbewertung oder einen Fall der Regelbewertung handelt (§ 231 Absatz 2 Nummer 3 KAGB). Dies gilt nicht bei einem Spezial-AIF, der nach § 284 Absatz 2 KAGB von § 231 Absatz 2 Nummer 3 KAGB abweicht.

I. Anforderungen an die gesetzlich anerkannte obligatorische berufsmäßige Registrierung, die berufsständischen Regeln oder die sonstigen Rechts- und Verwaltungsvorschriften, die die Berufsausübung regeln, im Sinne des § 216 Absatz 2 Nummer 1 KAGB

Eine gesetzlich anerkannte obligatorische berufsmäßige Registrierung liegt vor, wenn die Tätigkeit als externer Bewerter von einer einschlägigen, gesetzlich vorgeschriebenen Registrierung oder Erlaubnis abhängt.

Rechts- und Verwaltungsvorschriften, die die Berufsausübung regeln, unterliegen zum Beispiel öffentlich bestellte Sachverständige nach § 36 GewO. Voraussetzung ist dabei, dass der externe Bewerter nicht einfach nur generell Rechts- und Verwaltungsvorschriften unterliegt, sondern die Rechts- und Verwaltungsvorschriften müssen die Berufsausübung regeln. In § 36 GewO sind Voraussetzungen für die Bestellung sowie Konkretisierungen der Befugnisse und Verpflichtungen von öffentlich bestellten Sachverständigen enthalten. Damit werden spezielle Vorgaben für die Berufsausübung öffentlich bestellter Sachverständiger gemacht.

Berufsständischen Regeln unterliegen alle Berufe, die in berufsständischen Körperschaften des öffentlichen Rechts organisiert sind (z.B. in der Wirtschaftsprüferkammer). Dabei gelten auch Abschlussprüfer im Sinne des § 250 Absatz 1 Nummer 2 KAGB als externe Bewerter. Berufsständische Regeln können aber auch durch privatrechtlich organisierte Verbände erlassen werden, soweit durch den Berufsverband eine eigenverantwortliche Regulierung des Berufsstandes durch den Erlass verbindlicher Regeln erfolgt. Diese berufsständischen Regeln können sich auf den Berufszugang oder die Berufsausübung beziehen. Regeln zur Berufszulassung können vorsehen, dass der jeweilige Berufsverband eine Berufsbezeichnung aufgrund eines selber durchgeführten Eignungsverfahrens verleiht. Auch zertifizierte Sachverständige, die von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert wurden, unterliegen berufsständischen Regeln. Bei externen Bewertern stellen Regeln der Berufsausübung insbesondere Standards der Wertermittlung sowie für die Aus- und Fortbildung der Verbandsmitglieder dar. Weitere Voraussetzung ist, dass die berufsständischen Regeln für die Verbandsmitglieder verbindlich sind, das heißt zwingend anzuwenden sind. Daher sollten sich die Mitglieder wenigstens in einem Verhaltenskodex zur Einhaltung der durch den Berufsverband gesetzten Regeln verpflichten. Darüber hinaus sollte der Berufsverband über Verfahren zum Umgang mit Beschwerden verfügen und es müssen Sanktionsmöglichkeiten des Berufsverbandes für den Fall der Nichtbeachtung der berufsständischen Regeln bestehen.

Als Unterlagen einzureichen sind der Nachweis über die öffentliche Bestellung, die Mitgliedschaft in einem privatrechtlich organisierten Berufsverband, die Zertifizierung als Sachverständiger oder die Bestellung als Wirtschaftsprüfer.

II. Nachweis der beruflichen Garantien gemäß § 216 Absatz 2 Nummer 2 KAGB in Verbindung mit Artikel 73 der Verordnung (EU) Nr. 231/2013

Die beruflichen Garantien nach § 216 Absatz 2 Nummer 2 KAGB in Verbindung mit Artikel 73 Absatz 2 der Verordnung (EU) Nr. 231/2013 (im Folgenden: AIFM-Verordnung) sind durch das Beifügen folgender Unterlagen nachzuweisen:

1. Für die Erfüllung der Voraussetzung des Artikel 73 Absatz 2a) AIFM-Verordnung (ausreichendes Personal und technische Ressourcen):
(a) Benennung der für die Bewertung verantwortlichen Person, die für die Gutachtenerstellung verantwortlich ist und die Objektbesichtigung durchführt;
(b) Erklärung, dass die technisch-organisatorische Ausstattung zur Wahrnehmung der Aufgabe als externer Bewerter vorhanden ist. Bei der Verwendung von EDV-Systemen (Hardware- und Software-Komponenten) müssen die EDV-Systeme und die zugehörigen EDV-Prozesse die Integrität, die Verfügbarkeit, die Authentizität sowie die Vertraulichkeit der Daten sicherstellen. Weiterhin gehören dazu auch Vorkehrungen, die eine ordnungsgemäße Fortführung der Aufgaben als externer Bewerter im Notfall gewährleisten, insbesondere bei einem EDV-Systemausfall die Speicherung der Daten.
2. Für die Erfüllung der Voraussetzung des Artikel 73 Absatz 2b) AIFM-Verordnung (adäquate Bewertungsverfahren):
(a) eine Darstellung der internen Abläufe im Bewertungsverfahren, insbesondere eine kurze Prozessbeschreibung;
(b) eine Erklärung des externen Bewerters:
i. ob er Angestellter der Kapitalverwaltungsgesellschaft oder eines mit dieser verbundenen Unternehmens ist,
ii. ob er Mitglied eines Aufsichtsorgans der Kapitalverwaltungsgesellschaft oder eines mit dieser verbundenen Unternehmens oder der betroffenen Verwahrstelle(n) ist,
iii. ob er in engen Beziehungen persönlicher oder verwandtschaftlicher Art zu Geschäftsleitern oder Mitarbeitern der Kapitalverwaltungsgesellschaft oder Mitarbeitern eines mit der Kapitalverwaltungsgesellschaft verbundenen Unternehmens oder der/den betroffenen Verwahrstellen steht, welche die Gefahr sachfremder Beeinflussung des externen Bewerters begründen können,
iv. ob er Kapitalanteile an der Kapitalverwaltungsgesellschaft oder einem mit dieser verbundenen Unternehmen oder der/den betroffenen Verwahrstellen hält und welchen Wert diese Kapitalanteile haben,
v. dass er keine Anteile oder Aktien an dem Investmentvermögen, dessen Vermögensgegenstände er bewertet, hält, und
vi. inwieweit wirtschaftliche Beziehungen zu der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft oder den mit der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft verbundenen Unternehmen bestehen. Dabei ist darzustellen, inwieweit mögliche Interessenkonflikte aufgrund dieser wirtschaftlichen Beziehungen (z.B. Maklertätigkeit) ausgeschlossen sind, um die nach § 216 Absatz 1 Nummer 1 KAGB erforderliche unabhängige Wahrnehmung der Bewertungsaufgabe sicherzustellen.
3. Für die Erfüllung der Voraussetzung des Artikel 73 Absatz 2c) und 2d) AIFM-Verordnung (fachliche Eignung und Zuverlässigkeit):
(a) ein lückenloser, unterzeichneter Lebenslauf des externen Bewerters, der sämtliche Vornamen, den Geburtsnamen, den Geburtstag, den Geburtsort, die Privatanschrift und die Staatsangehörigkeit, eine eingehende Darlegung der fachlichen Vorbildung und der theoretischen und praktischen Kenntnisse im Immobilienwesen und auf dem Gebiet der Bewertung von Liegenschaften, die Namen aller Unternehmen, in denen der externe Bewerter in einem arbeitsrechtlichen Verhältnis stand oder steht, und Angaben zur Art der jeweiligen Tätigkeit enthält;
(b) ein Führungszeugnis und ein Auszug aus dem Gewerbezentralregister oder vergleichbarem Register im Original sowie eine Erklärung des externen Bewerters, ob gegen ihn ein Strafverfahren schwebt, ob ein Strafverfahren wegen eines Verbrechens oder Vergehens gegen ihn anhängig gewesen ist oder ob er oder ein von ihm geführtes Unternehmen als Schuldner in ein Insolvenzverfahren oder in ein Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung oder in vergleichbare Verfahren verwickelt war oder ist;
(c) eine Zusammenstellung der Verkehrswertgutachten des externen Bewerters, die der externe Bewerter in den letzten fünf Kalenderjahren vor seiner Bestellung erstellt hat. Aus der Zusammenstellung muss die Anzahl der Gutachten pro Jahr, die Größenordnung, Nutzungsart und Belegenheit der bewerteten Liegenschaften sowie die Art des Auftraggebers (z.B. Bank, Versicherung, Gericht, Unternehmen, Privatperson) und der Zweck der Bewertung hervorgehen.

Die Zusammenstellung über die Verkehrswertgutachten nach Buchstabe (c) soll dem Nachweis dienen, ob der externe Bewerter besondere Erfahrung auf dem Gebiet der Bewertung von Liegenschaften in dem zu bewertenden Immobilien-Teilmarkt aufweist, die nach Nutzungsart, Größenordnung (Verkehrswert), Lage usw. typisch für das jeweilige Investmentvermögen sind, für das die Bewertungen vorgenommen werden sollen. Sofern beim Vorliegen einer großen Zahl von Gutachten von den detaillierten Angaben für sämtliche in den letzten fünf Jahren bewerteten Vermögensgegenständen abgesehen werden soll, genügen auch die Einzelangaben zu den für größere Vermögensgegenstände erstellten Gutachten. Eine Darstellung in anonymisierter Form ist ausreichend.

Beim Abschlussprüfer, der nach § 250 Absatz 1 Nummer 2 KAGB als externer Bewerter fungiert, kann auf die Einreichung der Unterlagen nach den Nummern 2 (b)1 und 3 (a) und (c)2 verzichtet werden.

III. Entsprechende Anwendung des § 36 Absatz 1, 2 und 10 KAGB nach § 216 Absatz 2 Nummer 3 KAGB

Die Bestellung eines externen Bewerters ist keine Auslagerung, allerdings finden die Regelungen des § 36 Absatz 1, 2 und 10 KAGB sowie die Vorschriften in Artikel 75 bis 82 der AIFM-Verordnung, die die Regelungen des § 36 Absatz 1 und 2 KAGB konkretisieren, entsprechende Anwendung. Bei dem Nachweis der Voraussetzungen nach § 36 Absatz 1 und 2 KAGB kommt es insbesondere auf Nachweise zu § 36 Absatz 1 Nummer 1, 7 und 8 KAGB an:

1. Angabe eines objektiven Grundes, der die Bestellung eines externen Bewerters rechtfertigt. Das Vorliegen eines objektiven Grundes wird dabei vermutet, soweit gesetzlich nur die externe Bewertung vorgesehen ist (vgl. §§ 231 Absatz 2, 236 Absatz 1, 249, 250 KAGB). Im Übrigen ist das Vorliegen eines objektiven Grundes im Sinne des Artikels 76 der AIFM-Verordnung darzulegen;
2. Nachweis, welche Maßnahmen zur Überwachung des externen Bewerters durch die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft vorgesehen sind und welche vertraglichen Kündigungsrechte bestehen. Dabei dürfen sich die Überwachungsmaßnahmen ausschließlich auf die Ordnungsmäßigkeit des Bewertungsprozesses beziehen. Die Unabhängigkeit des Bewerters darf hierdurch nicht beeinträchtigt werden;
3. Nachweis, dass eine wirksame Beaufsichtigung der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (im Folgenden: Bundesanstalt) nicht durch eine externe Bewertung beeinträchtigt wird. Dies ist der Fall, wenn die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft den externen Bewerter vertraglich verpflichtet, im Rahmen der Wahrnehmung seiner Aufgaben mit der Bundesanstalt und dem Abschlussprüfer der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft und des Investmentvermögens zusammenzuarbeiten und der Bundesanstalt sowie dem Abschlussprüfer der AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft und des Investmentvermögens Zugang zu den mit der externen Bewertung zusammenhängenden Daten zu gewähren.

Aufgrund des Verweises in § 216 Absatz 2 Nummer 3 KAGB auf § 36 Absatz 2 KAGB ist die Anzeige über die Bestellung als externer Bewerter vor Aufnahme der Tätigkeit als Bewerter zu erstatten (vgl. den Verweis in § 216 Absatz 2 Nummer 3 KAGB auf § 36 Absatz 2 KAGB). Eine weitere Anzeige, dass die Bestellung des externen Bewerters erfolgt ist, ist dagegen nicht erforderlich.

IV. Anzeige bei der Rotation des externen Bewerters nach § 250 Absatz 2 Satz 1 und § 261 Absatz 5 Satz 2 KAGB

Soweit nach Ablauf der Frist des § 250 Absatz 2 Satz 1 KAGB, auf die auch § 261 Absatz 5 Satz 2 KAGB für geschlossene Publikums-AIF verweist, ein neuer externer Bewerter zu bestellen ist, ist auch für diesen neu zu bestellenden externen Bewerter eine Anzeige nach § 216 Absatz 5 KAGB zu erstatten.

V. Besonderheiten bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften

Wird eine juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft als Bewerter bestellt, gelten die Vorgaben des § 216 und 250 KAGB bezogen auf die juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft. Daher sind grundsätzlich die Voraussetzungen des § 216 Absatz 2 KAGB bezogen auf die juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft nachzuweisen.

Während der Nachweis der vorhandenen personellen und technischen Ressourcen auch für eine juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft ohne weiteres möglich ist, ist in § 216 Absatz 2 KAGB in Verbindung mit Artikel 73 AIFM-Verordnung der Nachweis bestimmter Voraussetzungen vorgesehen, die personengebunden sind. So können zum Beispiel die Voraussetzungen wie das Fachwissen in Bezug auf die Anlagestrategie des AIF und die zu bewertenden Vermögenswerte, die Erfahrung oder die Anforderungen nach II. 2.) (b) i. – v. und II. 3. dieses Schreibens nur unter Anknüpfung an konkrete handelnde Personen nachgewiesen werden. Dagegen ist die Anforderung nach II. 2.) (b) vi. nur bezogen auf die juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft nachzuweisen.

Insofern sind in der Anzeige nach § 216 Absatz 5 KAGB natürliche Personen zu benennen, in deren Person die Voraussetzungen des Artikels 73 Absatz 2 AIFM-Verordnung vorliegen. Dabei muss es sich um die für die Bewertung verantwortlichen Personen handeln. Diese Personen müssen in dem Unternehmen dauerhaft beschäftigt sein. Jeder Wechsel einer angezeigten natürlichen Person, in deren Person die Voraussetzungen des Artikels 73 Absatz 2 AIFM-Verordnung vorliegen, ist anzuzeigen. In Bezug auf die neu angezeigte natürliche Person sind ebenfalls die personengebundenen Voraussetzungen des § 216 Absatz 2 KAGB nachzuweisen.

Weiterhin sind in der Bewertungsrichtlinie nach § 169 Absatz 3 KAGB in Verbindung mit Artikel 67 Absatz 2 AIFM-Verordnung die Pflichten, Aufgaben und Zuständigkeiten aller in den Bewertungsprozess eingebundenen Parteien zu beschreiben. Dabei ist bei der Festlegung der Verantwortlichkeit für die Bewertung sicherzustellen, dass die Bewertung auch tatsächlich von den Personen durchgeführt wird, für die das Fachwissen und die Erfahrung im Anzeigeverfahren nach § 216 Absatz 5 KAGB nachgewiesen wurden. Daher sind im Rahmen der Bewertungsrichtlinie die für das jeweilige Investmentvermögen zuständigen Personen zu benennen, die die Aufgabe des externen Bewerters in Bezug auf das jeweilige Investmentvermögen wahrnehmen. Es muss sich dabei um die Personen handeln, für die tatsächlich die Voraussetzungen vorliegen.

Soweit das KAGB eine Bewertung durch zwei externe Bewerter vorschreibt, muss soweit eine juristische Person oder eine Personenhandelsgesellschaft als externer Bewerter bestellt wurde, eine weitere juristische oder natürliche Person bzw. Personenhandelsgesellschaft als externer Bewerter bestellt werden. Nicht ausreichend ist die Benennung zweier natürlicher Personen, die bei derselben juristischen Person oder Personenhandelsgesellschaft angestellt sind. Auch bei der in § 250 Absatz 2 Satz 1 KAGB – gegebenenfalls in Verbindung mit den §§ 236 Absatz 3 oder 261 Absatz 5 Satz 2 KAGB - vorgeschriebenen Rotation muss nach Ablauf von drei Jahren eine andere juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft als externer Bewerter bestellt werden. Nicht ausreichend ist hier der Austausch der Personen, die mit der konkreten Bewertungsaufgabe betraut sind.


VI. Verfahren bei externen Bewertern, für die bereits eine Anzeige nach § 216 Absatz 5 KAGB erstattet wurde

Soweit die Bestellung eines externen Bewerters mitgeteilt wird, für den bereits ein Anzeigeverfahren nach § 216 Absatz 5 KAGB als externer Bewerter für Immobilien bei der Bundesanstalt abgeschlossen wurde, kann auf die im Rahmen dieses Anzeigeverfahrens eingereichten Unterlagen zurückgegriffen werden. Dabei sind der Name des Investmentvermögens, für das die Bestellung des externen Bewerters erfolgte, und das Aktenzeichen des Anzeigeverfahrens zu nennen. Lediglich die Unterlagen nach II. 2 (b) und III. sind erneut einzureichen. Soweit die letzte Anzeige mit aktuellen Unterlagen länger als ein Jahr zurückliegt sind auch die Unterlagen nach II. 3 erneut einzureichen. Im Übrigen kann eine Einreichung der Unterlagen unterbleiben. Gleichzeitig hat die Anzeige die Erklärung zu enthalten, dass sich bezüglich der im Anzeigeverfahren zu machenden Angaben keine wesentlichen Änderungen ergeben haben.

VII. Beendigung einer Tätigkeit als externer Bewerter

Die Beendigung einer Tätigkeit als externer Bewerter ist der Bundesanstalt ebenfalls durch die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

Fußnoten

1 Da § 319 Absatz 3 Handelsgesetzbuch ausreichende Regelungen zur Unabhängigkeit des Abschlussprüfers vorsieht, kann auf die Einreichung der Unterlagen nach Nummer 2 (b) verzichtet werden.

2 Da der Abschlussprüfer in dem Fall des § 250 Absatz 1 Nummer 2 KAGB durch den Gesetzgeber als externer Bewerter zwingend vorgesehen ist, kann auf eine Einreichung der Unterlagen nach Nummer 3 (a) und (c) verzichtet werden.

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