Gemäß § 20 Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 KWG sind Kredite, die durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum gesichert sind, das von dem Kreditnehmer gegenwärtig oder künftig selbst genutzt oder vermietet wird oder über das er als Leasinggeber Leasingverträge mit einer Kaufoption des Leasingnehmers abgeschlossen hat und das solange sein Eigentum bleibt, wie der Leasingnehmer oder Mieter seine Kaufoption nicht ausgeübt hat, nicht auf die Großkreditobergrenzen anzurechnen, soweit sie 50 vom Hundert des Grundstückswertes nicht übersteigen.

Das verpfändete Grundstück kann auch in einem anderen EG-Mitgliedstaat oder in einem Drittstaat belegen sein. Maßgeblich ist der Verkehrswert des Grundstücks. Es handelt sich um eine Freibetragsregelung. Überschreitet ein Kredit 50 vom Hundert des Verkehrswertes, so ist nur der Überschreitungsbetrag voll auf die Großkreditobergrenzen anzurechnen, sofern nicht ein weitergehender Anrechnungsermäßigungstatbestand einschlägig ist. Die Anrechnungserleichterung besteht alternativ zu § 20 Abs. 3 Satz 2 Nr. 5 KWG.

Wird statt des Verkehrswertes der Beleihungswert gemäß § 12 Abs. 1 und 2 des Hypothekenbankgesetzes (HBG) ermittelt, muss eine gesonderte Feststellung des Verkehrswertes nur unter den in § 5 Abs. 2 der nachfolgenden Bewertungsvorschriften genannten Voraussetzungen erfolgen. Durch die Privilegierung des Beleihungswertes wird vermieden, dass Institute, die den Beleihungswert ermitteln, noch zusätzlich den Verkehrswert feststellen müssen. Dabei wird zugunsten der Institute unterstellt, dass ein Freibetrag in Höhe von 60 vom Hundert des Beleihungswertes im Regelfall nicht größer sein wird als ein Freibetrag in Höhe von 50 vom Hundert des Verkehrswertes. Die Privilegierung lässt sich sachlich dadurch rechtfertigen, dass der Beleihungswert der sicherere, weniger volatile der beiden Werte ist. Sie wird ausdrücklich auf den Regelungsbereich dieses Rundschreibens beschränkt. Rechtlich unproblematisch ist die Privilegierung jedoch nicht. Die Kreditinstitute müssen damit rechnen, dass ich diese Entscheidung kurzfristig revidieren werde, falls die Kommission der Privilegierung widerspricht.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes verlautbare ich als Bewertungsvorschriften im Sinne von § 20 Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 KWG die folgenden Richtlinien, die ich meiner Beurteilung bei der Auslastung der Grenzen nach § 13 Abs. 4 Satz 1 KWG bis auf weiteres zugrunde legen werde:

§ 1

Für jedes Beleihungsobjekt, das das Kreditinstitut als Sicherheit im Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 2 Nr. 4 KWG berücksichtigen möchte, ist ein Verkehrswert festzustellen.

§ 2

Der Verkehrswert ist jährlich zu ermitteln. Den Bewertungsstichtag setzt das Kreditinstitut fest.

§ 3

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vgl. § 194 des Baugesetzbuches).

§ 4

1. Der Verkehrswert wird auf der Grundlage eines Gutachtens nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209) in der jeweils gültigen Fassung festgestellt. Der Gutachter muss über langjährige Erfahrungen auf dem Grundstücks- und Baumarkt und bei der Wertermittlung von Immobilien verfügen.
2. Das Gutachten ist ein für den inneren Betrieb des Kreditinstituts bestimmtes Hilfsmittel; es darf Dritten, insbesondere dem Kreditnehmer, nicht zugänglich gemacht werden.
3. Das Nähere regelt das Kreditinstitut durch eine allgemeine Wertermittlungsanweisung, die für den Gutachter verbindlich ist.
   
   

§ 5

1. Bei Krediten, die den Anforderungen der §§ 11 und 12 Abs. 1 und 2 HBG entsprechen, wird vermutet, dass 50 vom Hundert des Verkehrswertes nicht überschritten wird. §§ 1 bis 4 sind nicht anzuwenden.
2. Unbeschadet des Abs. 1 bedarf es einer gesonderten Feststellung des Verkehrswertes nach § 4, wenn Anzeichen dafür gegeben sind, dass das allgemeine Preisniveau an den in Frage kommenden Immobilienmärkten in einem die Sicherheit der Beleihungen gefährdenden Umfang gesunken ist. Dies ist anzunehmen, wenn ein Rückgang der Immobilienpreise um 10 vom Hundert im letzten Geschäftsjahr oder um 20 vom Hundert innerhalb der letzten drei Geschäftsjahre eingetreten ist; Vergleichsmaßstäbe sind insoweit die Kaufpreissammlung gemäß § 195 BauGB, Bodenrichtwerte oder vergleichbare aussagekräftige amtliche Auskünfte sowie institutsinterne Informationen. Erweist sich, dass der Verkehrswert den Beleihungswert nicht mehr erreicht, sind fortan die §§ 1 bis 4 anzuwenden.